中国发展租房市场的努力受挫

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中国政府希望通过发展租房市场来应对高房价,但长租公寓“租金贷”乱象和住房租赁行业的低盈利带来了一个困难的开局。

中国试图通过发展运转良好的租房市场,来应对高企的房价。但这项努力正遭遇挫折,因为住房租赁中介机构因盈利能力薄弱而寻求依靠举债来驱动扩张。
中国国家主席习近平多次说过“房子是用来住的,不是用来炒的”。外界认为,这句话的含义是呼吁扩大租赁房屋的供应,同时不鼓励投资者空置所持房产。
以房价相对收入中值的比率衡量,北京、上海和深圳位居全球房价最昂贵城市之列。
在去年12月的年度中央经济工作会议上,中国领导层承诺要发展住房租赁市场并“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”。
但这一努力迎来了一个坎坷的开端。根据研究机构中国房产信息集团(CRIC)的数据,自2017年初以来,至少有8家长租公寓运营商破产。分析师表示,住房租赁行业仍然没有找到一种可持续的业务模式。
“我不建议去做长租公寓,”大型房地产开发商SOHO中国(SOHO China)董事长潘石屹在8月的一次会议中表示,“这个生意是亏的。”
潘石屹估计,拿下房源需要向银行贷款,利率至少为5%至6%,而出租房屋的回报率超不过1%。
8月20日,总部位于中国富饶东部沿海城市杭州的长租公寓运营商鼎家(Dwell You)宣布停止运营,导致1700名租客和他们的房东陷入混乱。
鼎家和其他住房租赁运营商以租客的名义从银行或网络贷款机构那里申请“租金贷”,有时甚至是在租客不知情的情况下进行的。租客每月支付的“租金”实际上是在还贷。
北京一家互联网公司的产品经理、现年24岁的雷文奇(音译)表示:“如果我知道是租金贷的话,我绝对不会签合同。毕竟,这会影响我的信用评分。”此前,他从在中国9个城市经营住房租赁业务的蛋壳(Danke)那里租了一间公寓。
他问道:“既然贷款是以我的名义申请的,为什么钱没有给我,而是直接给了蛋壳?”
住房租赁运营商通过“租金贷”一次性拿到一年的租金,但只需按月向房东支付房租。这种期限错配使得运营商能够利用剩余的钱拿下新的出租公寓并扩大业务。而且,由于支付贷款利息的是租客而非运营商,因此对运营商来说,这些扩张资本基本上是零成本的。
今年2月,蛋壳从中外风投机构组成的财团那里融资1亿美元,其中包括德国媒体集团贝塔斯曼(Bertelsmann)旗下的亚洲私人股本业务。蛋壳没有回应置评请求。
上海易居房地产研究院(E-House China R&D Institute)研究总监严跃进表示:“(这)说明很多长租公寓一旦涉足金融业务,就会出现新问题。”
尽管对住房租赁业务的盈利能力心存质疑,但在预期该行业将获得政策支持并实现增长的情况下,风险资本已涌入该行业。去年,中国租房人口达到1.9亿,创造1.3万亿元人民币(合1900亿美元))的收入。根据东方证券(Oriental Securities)的数据,到2030年,这两个数字将分别升至2.7亿人和4.2万亿元人民币。

金融监管机构还致力于出台政策,鼓励发行房地产投资信托基金,这是一类以租赁房产作为底层资产的投资组合,可以像股票一样交易。针对这类产品的税收优惠将提高住房租赁企业的盈利能力。
“目前,所有人都抢着拿下房源来扩大规模。这个行业的逻辑是‘控制了房源就控制一切’。”行业协会中国房地产经纪同业联盟(China Alliance of Real Estate Agencies)主席胡景晖表示,“很多公司的成本非常高,但它们更关注的是打动风投而不是服务客户。”

本文转载自FT中文网

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